住宅購入を考え始めたとき、私が不安に感じたのは、「住宅ローンを返しながら、今の積立を続けられるのか」ということでした。住宅費を優先すれば老後準備が遅れ、投資を優先すれば手元の現金が不足するかもしれません。
私は現在も住宅購入を検討中です。この記事は購入後の実績ではなく、契約前に作っている計画です。現在の新NISA積立は月15万円ですが、購入後も同額を固定するのではなく、家計の安全を保ちながら続けられる額へ調整する前提で考えています。
先に結論
住宅購入後も資産形成を続けるには、住宅ローンの上限だけを決めるのではなく、「購入後に残す現金」「住宅の継続費用」「最低限続けたい積立額」を同時に決めます。積立15万円・10万円・5万円、収入が下がるケースも比べ、生活防衛資金を取り崩さない予算を探します。
私の家が購入前に決めた7つのルール
- 借入額を購入後の支出から逆算する
- 生活防衛資金を住宅資金と分ける
- 積立額を15万円・10万円・5万円で試す
- 税・保険・修繕も住宅費へ含める
- 年に一度ライフプランを更新する
- 収入が下がるケースも確認する
- 家族が今使いたいお金を残す
この7つは、積立額を最大化するためのルールではありません。住宅を買った後も、現金不足によって暮らしの選択肢を失わないための確認事項です。
1｜借入額は購入後の支出から逆算する
住宅ローンを考えるとき、年収から借入可能額を計算する方法があります。しかし、同じ年収でも、教育費、車、働き方、積立額は家庭ごとに違います。
私の家では、住宅価格5,000万円前後、頭金1,000万円を検討上の目安にしています。この数字は、現在の年収だけから決めたものではありません。住宅費を払った後に、生活防衛資金、教育費、新NISA、車、老後準備へお金を残せるかを試算しています。
返済期間の前半は問題がなくても、教育費や修繕が重なる年に現金が減り続ける可能性があります。そのため、毎月返済だけでなく、年ごとの現金残高を見ます。
借入額を変えて確認すること
- 購入直後に残る現金
- 教育費が増える時期の年間収支
- 住宅修繕や車の支出が重なる年
- 積立額を維持・減額した場合の差
- 退職時点のローン残期間
2｜生活防衛資金300万円は住宅資金と分ける
頭金を増やすと借入額は減りますが、手元の現金も減ります。住宅購入直後は家具・家電や引っ越しなどの支出も増えやすく、現金を使い切ると予定外の出来事に対応できません。
私の家の場合
生活費は月30万円程度で、生活防衛資金は300万円を目標にしています。頭金や諸費用とは分け、住宅購入のために300万円まで使い切らない方針です。金額は私の家の一例であり、他の家庭への推奨額ではありません。
生活防衛資金は、収入減や大きな支出が起きたときに、相場が下がっていても投資を売らずに済むための現金です。住宅と投資を両立するためには、投資額だけでなく、投資を続けるための現金も必要だと考えています。
3｜新NISAは15万円・10万円・5万円で確認する
現在の積立額は月15万円です。ただし、住宅購入後も同じ金額を守ることを目標にはしていません。住宅費と教育費を払って現金が減り続けるなら、積立額を調整します。
| ケース | 月の積立額 | 主に確認すること |
|---|---|---|
| 現状維持 | 15万円 | 住宅費・教育費を含めても現金が減り続けないか |
| 調整 | 10万円 | 生活の余白と長期投資を両立できるか |
| 安全優先 | 5万円 | 収入減や支出増があっても続けられるか |
比較するときは、積立額以外の条件を同じにします。物件価格、頭金、収入、教育費を変えず、積立額だけを変えると、何を優先した結果なのか分かりやすくなります。
投資を止める判断も残す
積立をゼロにしないことを絶対条件にはしません。生活防衛資金を取り崩している、収入が大きく減った、近い将来の支出を払えない場合は、投資より家計の立て直しを優先します。
4｜税・保険・修繕・設備交換も住宅費に含める
住宅ローン返済額だけを現在の家賃と比べると、購入後の負担を小さく見積もる可能性があります。購入後には、固定資産税、火災保険、修繕、設備交換などが発生します。
毎月発生しない支出も、年間または長期間の見込みを月額へならして家計に置きます。実際の金額が分からない段階では一つの予測に決めず、少ない場合と多い場合を試します。
家具・家電や外構など、住宅ローンへ含めるか現金で払うかによっても購入直後の残高が変わります。見積書の合計だけでなく、どの口座から、いつ支払うかまで確認します。
5｜年に一度、ライフプランを更新する
30歳で作成したライフプランでは、将来年収を626万円程度と想定していました。転職後の現在は約950万円です。収入が増えたことは良い変化ですが、当初の計画と前提が変わったことに変わりはありません。
住宅を購入すると、返済、税金、修繕など新しい実績が分かります。教育方針や働き方も変わる可能性があります。毎年、予測を実績へ置き換え、積立額と現金目標を調整します。
年一回確認する項目
- 銀行預金と生活防衛資金
- 新NISAの積立額と残高
- 住宅費の実績と今後の修繕
- 教育費と進路の希望
- 収入・働き方の変化
- 1年以内と数年以内の大きな支出
6｜現在の収入が下がるケースも試す
住宅ローンは現在の収入だけでなく、将来の収入で返します。昇給する前提だけでなく、残業減、転職、休職などで収入が下がる可能性も置きます。
収入が下がった場合に、最初に何を調整するかを決めておくと、家計が変わったときに慌てにくくなります。私の家では、積立額、臨時支出、住宅購入時期などを調整候補として比較します。
大切なのは、悲観的な数字だけを並べて住宅購入を諦めることではありません。条件が変わったときに、どの選択肢を使えば現金不足を避けられるかを知っておくことです。
7｜家族が今使いたいお金も残す
住宅と資産形成は将来のための大切な支出ですが、それだけで家計を埋めると、今の暮らしに余白がなくなります。
家族旅行、健康、子どもの経験、学び、趣味など、家族が大切にしたいことへ使うお金も計画に含めます。住宅価格を上げる場合は、その代わりに何を減らすのかを家族で共有します。
私は、資産額を増やすこと自体より、50歳以降に働き方や家族との時間を選べる状態を目指しています。そのため、今と将来のどちらか一方だけを優先しない計画にしたいと考えています。
契約前に3ケースを残す
- 現在の収入・月15万円積立
- 積立を月10万円へ調整
- 収入減・月5万円積立
一番大きな資産額になるケースではなく、住宅・教育・現金を含めて家族が続けられるケースを選びます。
結論｜家を買った後も選択肢が残る予算にする
住宅購入後も資産形成を続けるために必要なのは、積立額を守り抜くことではありません。住宅費、生活防衛資金、積立額を同時に決め、生活が変わったときに調整できることです。
私の家では、住宅価格5,000万円前後、頭金1,000万円、生活防衛資金300万円、新NISA月15万円を現在の検討条件としています。ただし、住宅購入後の現金残高や収入変化を見て、積立額を10万円・5万円へ変えるケースも確認します。
住宅を買うことだけ、新NISAを最大限使うことだけをゴールにせず、その後も家族の選択肢が残る予算を探します。
積立15万円・10万円・5万円を比べる
住宅条件を同じにして積立額だけを変え、購入後30年間の現金残高と資産推移を比較します。
試算は将来の運用成果や家計を保証するものではありません。
参考資料
- 金融庁「資産形成の基本」https://www.fsa.go.jp/policy/nisa2/invest/
- 国土交通省「住まいにはどんな費用がかかる？」https://www.mlit.go.jp/sumai_literacy_pf/knowledge02/0005/
- 住宅金融普及協会「住宅ローンを試算してみましょう」https://www.sumai-info.com/loan-knowledge/loan_basis_trial_calculation.html
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